9月全国地王频频出现 房价又出现上涨苗头

伶月の恭

九月地王频现 房市“成交回暖”了？

    《中国经济周刊》见习记者 刘德炳︱北京报道

    调控声声不息，地王依旧归来。

    这一轮地王的诞生轨迹，似乎与2009年如出一辙。彼时先有所谓的“小阳春”，接着京沪等城市出现多家房企争抢地王的局面，再之后就是房价突飞猛涨。不同的是，2009年房地产市场的激烈演进过程在今年被浓缩在“金九银十”之际了——8月底出现“真假回暖”之争，9月初全国地王频出，房价出现上涨苗头。

    有业内人士在接受采访时表示，如相关调控政策无明确进展，市场预期或将发生改变。

    龙头房企争抢地王

    号称“10年来最严厉”的房地产调控政策已出台5个月，来自国家统计局的最新数据显示，8月份全国70个大中城市房价环比持平，同比上涨9.3%。对此，国家统计局发言人盛运来表示，全国70个大中城市房价同比涨幅已经连续4个月回落，而且北京、上海、广州、杭州等一线城市的房价环比总体下降，房地产调控成效比较明显。

    不过，就在这组数据出台前后，全国土地市场风起云涌，地王接连而出。8月31日，经过52轮竞夺，广州越秀城建斥资23.8亿元，以近7300元/平方米的单价夺得曾经遭遇退地的“番禺地王”番禺4-2地块，刷新了该地块的成交纪录。9月1日，合生创展以16488元/平方米楼面价夺下了上海松江单价“地王”广富林2-5号地块。9月8日，九龙仓以48.28亿元夺得黄浦江沿岸E18地块，楼面价高达35490元/平方米，创上海住宅单价之新高。

    9月19日，南京临江老城改造建设投资有限公司以200.34亿元挂牌底价获得南京下关滨江两大型地块，据相关报道称，央企中冶置业持有该公司80%的股份。此地块创下今年以来全国总价最高，仅次于去年底由广州亚运城地块制造的255亿元记录。

    这仅仅是已经破壳而出的地王，事实上，全国一大批地王级项目都在金九银十之际待势而出。比如，位于北京国贸桥东北角的中央商务区12宗地块，8月份进行了第一轮投标，目前正在评估。

    在上述地王的争夺中，记者发现，万科、保利地产、中粮地产、中国建筑、合景泰富、招商地产、新鸿基、远洋地产等数10家开发商前去参战，从数量看，抢地王的房企日渐增多。

    龙头房企的表现更能证明土地市场的热闹。根据万科8月份销售及近期新增项目情况简报，在整个8月份，万科新增项目10个，合计购得权益建筑面积300多万平方米，另外还参与160万平方米的保障房建设。参阅以往资料可见，这一土地储备量至少是近3年以来万科单月最大采购量。

    同样，保利地产也在8月份低调大举扩张，购地建筑面积高达近100万平方米，其中包括广东顺德今年推出的最大一宗商住地块——合计22.8万平方米的顺德新城德胜商务区5宗地块。该地块设置了较高的竞买条件，保利地产以底价14.6922亿元夺得。

    绿地集团京津冀事业部营销总监李骥对《中国经济周刊》表示，“近期开发商大量买地，尤其是土地市场上涌现多个地王，其根本原因是成交放大、市场回暖，开发商为避免踏空。” 9月初，绿地集团也在上海、北京等地参与了几宗地块的争夺，并以25.84亿元竞得北京朝阳区崔各庄乡大望京村一个地块。

    成交回暖缘于政府调控？

    据国家统计局最新公布，今年1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6%。进入9月以来，据中国指数研究院监测，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉等城市商品房成交量环比出现明显上涨。

    不过，这种成交量的上升，被一些业界人士解读为“假性回暖”。在这些人士看来，成交放大主要是因为刚性需求的释放，集中在中小户型、中低价位的房源上。楼市离全面回暖尚远。以北京为例，近期上市的万科长阳半岛、保利茉莉公馆、绿地新里苑等楼盘的成交量在7、8月份的成交总量中占较大比重。

    对此，李骥表示，“成交回暖是政府调控政策作用的结果”。他认为，从京津等一线城市来看，性价比较高的房子销售速度较快，一些成交较好的房子选择低价开盘，这说明宏观调控发挥了作用。

    不过，房地产咨询机构GVA衡信柏迪营销部董事岳锋刚认为，调控政策如不能深入执行，后市成交上升的局面将会持续较长的时间，因为市场预期正在发生变化。

    近期央行在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查显示，对未来房价，3季度有36.6%的居民持上涨预期，相比上季度大升7.2%。

    麦田房产总监吴存胜表示，随着近期成交上扬，金九银十值得期待。下半年会持续回暖，降价可能性小。

    此外，尽管8月份全国70个大中城市房价环比保持不变，不过全国商品房价格却出现了较剧烈的上涨。据国家统计局9月10日公布，8月份，全国商品房销售面积6886万平方米，销售额3533亿元，以此计算8月份全国商品房销售均价为5131元/平方米；7月份，这个数据为4742元/平方米。相比之下，8月份全国商品房均价环比上涨了近400元/平方米，上涨8.2%。

    不过李骥认为，这种数据很容易会受到供应结构的影响，由于房地产的区域性强，因此从具体的区域来看房价更准确，仅仅从整体来看并不能反映区域房价的具体变动情况。

    专家称量价齐升根源是信贷过多

    刚性需求的释放并不能解释房地产全部的市场动态。

    8月11日，国家统计局公布，7月居民消费价格(CPI)同比上涨3.3%。两天后，位于北京昌平小汤山镇的别墅项目“保利垄上”取得预售证并开盘。截至9月13日，该项目已经卖出90套，合计2.5万多平方米，基本卖至清盘。

    岳锋刚表示，近期部分楼盘的放量成交与通胀有一定关系，因为在通胀压力下，部分购买力强的投资需求会出手。

    9月11日公布的经济数据显示，8月份CPI再创新高，达到3.5%。

    不过，在中国社会科学院金融研究所研究员易宪容看来，房价与成交量的上涨，根源是信贷过多，“只要信贷政策继续从严执行，市场就会恢复理性。”

    国家统计局9月10日发布的数据显示，今年1-8月，房地产开发企业资金来源中，国内贷款8460亿元，增长27.8%；个人按揭贷款5745亿元，增长27.5%，两者合计达到1.42万亿元。这与去年同期房产新增贷款量1.19万亿元相比，增长了近20%。

    值得注意的是，去年我国房产新增贷款1.97万亿元，占全国新增贷款总量9.59万亿元的约1/5，已经升至历史最高值。而如果今年后4个月成交出现局部反弹，今年房产信贷量占全年新增信贷总量的比例，很可能突破1/5。

    不过，易宪容表示，从目前来看，国家对房产信贷的控制已经越来越规范。

    根据国家统计局数据计算，房地产新增贷款量自今年6月以来，连续3月呈减小趋势。

    中国工商银行(4.00,0.03,0.76%)北京分行信贷部门一位负责人也对记者表示，今年4月以来，监管部门对银行的整个信贷规模有一个比较严格的管理，上半年北京工行大部分房产信贷都投向了去年已经在建或者续建的项目，新项目并不多。

    “只要政府把‘国十条’深入落实、执行下去，房价往下调整谁都阻挡不了。”易宪容9月10日做客人民网时称。